THUANLAND GROUP
Email: info@datbaria.com.vn
Hotline: 0928676788
Hotline: 0928676788

Những lời chia xẻ về đầu tư bất động sản. Sai xin bỏ qua

Xin chào mọi người,

Thực sự mà nói thì LeoX không có nhiều kinh nghiệm về BĐS đâu. LeoX là nhà đầu tư theo vĩ mô, theo chu kỳ kinh tế và đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp. LeoX viết khá nhiều về vàng từ cuối 2018 và trong suốt 2019. Theo quan điểm của LeoX nhìn từ chu kỳ kinh tế, tài sản phù hợp nhất để đầu tư trong bối cảnh hiện tại là bất động sản và vàng. Đây là 2 loại tài sản “inflation hedge” giúp bạn giữ được sức mua khi mà các máy in tiền đang chạy hết công suất.

Dù không phải dân chuyên đầu tư bất động sản LeoX cũng mạo muội xin đóng góp vài kinh nghiệm đầu tư bất động sản mà mình đã đúc rút được trong thời gian qua, với mong muốn chung tay góp sức xây dựng diễn đàn này ngày một chất lượng hơn. Các nguyên tắc mà LeoX thường áp dụng với đầu tư BĐS như sau:

TÁCH BIỆT VIỆC MUA NHÀ ĐỂ Ở VỚI ĐẦU TƯ BĐS

Đa số mọi người muốn gộp 2 mục tiêu này làm một, vừa mua để ở vừa mua để đầu tư. Việc này vô hình chung sẽ giới hạn sự lựa chọn của bạn trong đầu tư vì việc mua nhà để ở có khá nhiều thứ đặc thù bạn cần tính đến. Nào là nó phải ở vùng địa phương của bạn, nó phải hợp hướng, phải gần trường học của con, phải tiện đường đi làm blahhh. Trong khi cơ hội đầu tư nó có thể ở bất cứ đâu, đi theo sự phát triển của hạ tầng, của mức độ phát triển ở địa phương đó.

Cũng có bạn nói rằng, vì đó là ngôi nhà đầu tiên nên chủ yếu mua để ở, rồi tiện thể tính đầu tư. Nhưng như LeoX nói việc này không dễ chút nào. Còn nếu chỉ giải quyết nhu cầu ở, việc thuê có thể sẽ là hiệu quả hơn vì như vậy bạn vẫn giữ được số vốn để đầu tư giúp chúng sinh sôi nảy nở.

Ví dụ 1 căn hộ 4 tỷ đang được cho thuê ở mặt bằng khoảng 14 triệu/ tháng. 1 năm tiền thuê là 168 triệu, chia cho 4 tỷ là chi phí 4.2%/năm. Ngay cả gửi ngân hàng với lãi suất 8-8.5%/năm thì tiền lãi ngân hàng cũng đủ thuê 2 căn hộ mà không bị chôn vốn. Tất nhiên đấy là phân tích về mặt hiệu quả tài chính thôi nhé, còn ai cũng mơ ước có ngôi nhà của riêng mình, nên sự lựa chọn như vậy chỉ phù hợp với những người có quyết tâm để “hoãn cái sự sung sướng lại”. Tuy nhiên, ta rất nên rõ ràng mạch lạc với sự lựa chọn của mình, tránh nửa này nửa kia thì hiệu quả sẽ khó mà cao được.

BÁM THEO PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG NHƯNG ...

Hạ tầng là yếu tố quan trọng để BĐS tăng giá. Ở những vùng hạ tầng đã ổn định, yếu tố tăng giá cũng không còn nhiều. Thông thường các ông lớn trong ngành BĐS sẽ nắm rõ hơn chúng ta về điều này, nên những tập đoàn lớn như Vin group, Sun group … đi đến đâu thì việc lần theo và mua những khu vực hưởng lợi theo hạ tầng đồng bộ của các ông lớn cũng là một hướng tìm cơ hội khá ổn. Tuy nhiên LeoX thường không mua BĐS của các ông lớn này mà mua các khu lân cận. Đơn giản vì mức giá của các ông lớn này thường là giá không rẻ, trong khi lại tạo được mặt bằng giá mới cho khu vực lân cận.

Ngoài ra, nếu có tầm nhìn ta sẽ đánh giá được sức hấp dẫn của những khu vực mới nổi với tiềm năng thay thế các khu vực cũ. Ví dụ như ở Nha Trang, với sự hình thành của Cảng hàng không quốc tế Cam Ranh, bãi dài trở thành điểm đến du lịch mới ở Nha Trang có khả năng thay thế khu vực thành phố trong tương lai vì giao thông kết nối thuận tiện, bờ biển đẹp, nhiều resort mới. Đi từ sân bay về khu vực Bãi Dài chỉ vài cây số, trong khi về trung tâm thành phố gần 40 km.

Hay khu vực An Bàng trước kia, cũng nổi lên là điểm đến mới thay thế Cửa Đại đã bị xâm thực. An Bàng có vị trí rất đẹp khi chỉ cách trung tâm Hội An có 3-4 km. Vị trí của An Bàng có thể nói là khá unique nên giá đã liên tục tăng kể từ khi hình thành. Ai đã từng đầu tư An Bàng chắc hẳn sẽ nắm rất rõ lợi nhuận khu vực này hấp dẫn đến mức nào.

Hiện nay, ở Phan Thiết, LeoX phỏng đoán rằng khu vực Hàm Tiến – trung tâm cũ đang bị xâm thực cũng có thể sẽ được thay thế bởi khu mới khác như Tiến Thành khi mà hạ tầng đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây và sân bay quốc tế Long Thành hình thành. Từ Sài Gòn đi về bãi biển khu vực Tiến Thành sau khi có hạ tầng mới chỉ mất khoảng 2 tiếng, gần hơn so với đến Hàm Tiến hay Mũi Né. Khu vực này cũng có dự án lớn của Nova là Nova World đang mở bán. Tuy nhiên, như đã nói bên trên, LeoX thích tìm mua đất của dân xung quanh đó hơn.

Để có những góc nhìn này, khi đi du lịch LeoX thường tranh thủ đi khám phá tiềm năng đất, 1 công đôi việc, nhiều khi còn biến chuyến du lịch trở nên thú vị hơn.

CẢNH GIÁC VỚI CÁC SP CÓ "LÃI SUẤT CAM KẾT"

Vốn trong lĩnh vực đầu tư, LeoX hiểu được rằng lãi suất cam kết chỉ là một hình thức cấu trúc sản phẩm để nó trở nên hấp dẫn hơn với Khách hàng chứ bản chất không phải dự án có khả năng cho thuê tuyệt vời đến mức chủ đầu tư sẵn sàng đứng ra bao cam kết. Nếu rành tài chính và làm về các sản phẩm tài chính cấu trúc, bạn sẽ hiểu việc lãi suất cam kết bao nhiêu % hoàn toàn có thể kéo excel, đánh đổi với “capital gain” của dự án. Cụ tỉ hơn, tỷ lệ % cam kết càng cao, giá mua sẽ càng đắt và upside còn lại từ việc tăng giá cũng còn càng ít. LeoX từng viết 1 bài khá chi tiết về đầu tư condotel trong 2018, tròn 1 năm trước khi tin “vỡ trận Cocobay” tràn ngập mặt báo.

HẾT SỨC LƯU Ý PHÁP LÝ

Pháp lý luôn là vấn đề tối quan trọng trong việc đầu tư BĐS. Nếu bạn thấy 1 BĐS tự dưng có giá rẻ hơn hẳn mặt bằng thị trường thì rất có thể nó có vấn đề về pháp lý. Nhìn chung LeoX rất cảnh giác với các cơ hội mà ai cũng thấy ngon ăn. Logic thôi, nếu ngon thế sao dễ dàng đến lượt mình như vậy. Quan điểm đầu tư khi mua bất động sản mà tìm cách mua rẻ hơn giá thị trường vốn dĩ đã là không thực tế vì ai có tài sản chả biết giá trị của nó (không biết hỏi hàng xóm là biết). Những cơ hội ngon ăn, thường là những cơ hội đòi hỏi bạn phải tìm tòi, nghiên cứu, để nhìn trước được xu hướng.

Xin phép nêu một vài tình huống mà LeoX/ bạn bè LeoX đã gặp để mọi người tham khảo. Trường hợp thứ nhất, bạn LeoX nói tìm được lô đất rẻ hơn hẳn giá thị trường. Hỏi kỹ mới biết lô đất chỉ có 50% là đất thổ cư, 50% còn lại thuộc “đất trồng cây lâu năm”. Nếu không chuyển đổi được mục đích sử dụng, thì hóa ra lại là đắt chứ chả rẻ. Còn việc có chuyển đổi được không, chi phí chuyển đổi bao nhiêu là một ẩn số mà bạn cần rành luật pháp và đặc tính địa phương mới biết được.

Một lô khác nữa cũng giá rẻ hơn hẳn thị trường thì hóa ra là lô lớn và không tách được thửa. Một chỗ khác nhìn cũng ngon bổ rẻ thì hóa ra là bị bắt buộc xây dựng thô trong vòng 6 tháng. Một căn chung cư có giá 18 tr trong khi thị trường trong khu vực là 26 triệu thì hóa ra thuộc diện nhà ở xã hội không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm. Sau 5 năm, nếu muốn chuyển nhượng sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho nhà nước tính theo đơn gí tại thời điểm chuyện nhượng đối với chung cư và 100% đối với đất ở (Điều 19, nghị định 100/2015). Liệu sau 5 năm, chung cư xuống cấp, trong khi đơn giá nhà nước tăng bạn có còn có lời? Sản phẩm này đã được tính toán để dành cho những người có thu nhập thấp có thể mua được nhà và hạn chế tối đa việc đầu cơ. Vậy mà mấy cậu sales vẫn tư vấn như là cơ hội ngon bổ rẻ, mua nhanh kẻo hết. Hỏi các quy định thì các cậu mù mờ, cũng đến ạ các cậu với cái kiểu tư vấn bán lấy được cho mình (lại một kiểu hợp tác người thắng kẻ thua mà LeoX rất dị ứng).

CẨN THẬN VỚI NHỮNG Ô ĐẤT TRỐNG

Bạn LeoX từng mua mấy căn chung cư cao cấp có vị trí đắc địa ở Sài Gòn. Vị trí này cách quận 1 chỉ có 1 cây cầu đi bộ bắc qua 1 con sông xinh đẹp, ngay gần phố tài chính. Bạn còn chấp nhận giá cao hơn để lấy view đẹp nhất trong tòa nhà, nhìn thẳng ra Bitexco. Dịp nào bắn pháo hoa là có thể ngắm từ ban công được luôn thật tuyệt vời. Tuy nhiên hơn 1 năm sau, sau khi bán hết sản phẩm, chủ đầu tư tiếp tục khai thác lô đất bên cạnh và xây 1 tòa mới chắn toàn bộ view đắc địa của tòa cũ. Giờ đây tòa mới mới là tòa hot vì có view tuyệt phẩm. Cư dân ngậm đắng nuốt cay vì từ view đắc địa thành view nội khu, giá nhà cũng rơi rớt theo.

Chuyện những “ô đất trống” này ở Hà Nội cũng không hiếm. Ví dụ như ai ở khu vực Linh Đàm, Mỹ Đình chắc có nhiều bức xúc để xả. Ở chung cư đắt giá cái tầm nhìn, nhưng nhiều khi đi mua nhà, mọi người chỉ chăm chăm chọn hướng cho hợp gia chủ, chọn tầng, chọn phong thủy mà không để ý kỹ đến quy hoạch trong khu vực.

Ở Phan Thiết LeoX cũng gặp 1 dự án mà có ô đất trống cuối cùng sát biển, nhìn bản đồ tưởng là tiện ích hỏi kỹ ra mới biết hóa ra trên quy hoạch là khách sạn của chủ đầu tư. Thế này thì khi bán xong, những căn biệt thự view biển sẽ trở thành view khách sạn thôi. Thế nên nhất định mọi người phải để ý kỹ quy hoạch, thận trọng với những ô đất trống xung quanh khi đi mua nhà, mua đất nhé.

XIN THÔI ĐỪNG CHƠI TRÒ GẮP LỬA BỎ TAY NGƯỜI

Một loại đầu tư, ah mà gọi là đầu cơ mới đúng mà LeoX khuyên các bạn không nên tham gia là kiểu “gắp lửa bỏ tay người”. Một làn sóng được đánh lên với các tin đồn thất thiệt, ai vào trước có ăn, ai vào sau đổ vỏ. Có thể tin đồn không sai hoàn toàn, nhưng kiểu đầu tư này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro không đáng thử. Những ai đã đầu tư đất Ba Vì với hi vọng đón đầu việc Ba Vì trở thành trung tâm hành chính mới thì đã nếm mùi trái đắng. Hay gần đây đất Long Thành lại được tạo sóng với tin đồn sẽ kéo sân bay Long Thành về HCM. Đầu tư vào những làn sóng này thường theo kiểu vào nhanh ra nhanh vì không biết tin đồn đúng hay sai, chủ yếu là người đi trước ăn của người đi sau vì tin đồn dù có đúng thì tiềm năng cũng nằm ở chục năm nữa. Trong thời gian đó bao yếu tố có thể thay đổi. Đừng mong là mình nhanh chân hơn người khác vì thiên hạ chả ai ngu cả. Thường thì người ta lại không hay chết vì ngu mà chết vì tham.

Trích bài viết của LeoX - một người mà tôi luôn mến mộ.

Hotline: 0928676788
Zalo